Sanierungsgebiet "An der B3"

Das Sanierungsgebiet verfolgt die folgenden Ziele:

• Gestalterische und funktionale Aufwertung der Stadtmitte im Zuge der Verlegung der B3
• Verbesserung der Aufenthaltsqualität und Attraktivität der Stadtmitte durch Rückbau der ehemaligen Ortsdurchfahrt Umgestaltung der Kreuzungsbereiche nördlich und südlich des Gebiets zur Verkehrsberuhigung
• Sicherung und Erhaltung der gewerblichen Infrastruktur und der mittelständischen Betriebe
• Private Modernisierungsmaßnahmen im Wohn- und Geschäftsbereich
• Modernisierung städtischer Gebäude
• Herstellung zusätzlicher Räumlichkeiten für die Verwaltung in Rathausnähe

Zur Behebung städtebaulicher Missstände und zur Erreichung der Sanierungsziele wurden u.a. folgende öffentliche Maßnahmen beschlossen und umgesetzt bzw. befinden sich noch in Umsetzung:

• Durchführung einer städtebaulichen Mehrfachbeauftragung „Neue Stadtmitte“
• Erstellung eines Bebauungsplans „Neue Stadtmitte“
• Grunderwerb und Abbruch der Gebäude Basler Straße 32, 34 und 38
• Neubau von drei Wohn- und Geschäftsgebäuden durch einen Investor
• Grunderwerb von Flächen für den Parkplatz / Herstellung des Parkplatzes An der Schlossmauer
• Rückbau und Verkehrsberuhigung der Basler Straße in drei Bauabschnitten
• Neugestaltung Rathausplatz inkl. Aufbau einer öffentlichen Toilette
• Umbau des südlichen Einfahrtsbereichs / des Kreisverkehrs an der Themenallee
• Ertüchtigung der Verwaltungsgebäude:
  • Teilmodernisierung Bestandsrathaus
  • Neubau Rathausanbau
  • Modernisierung Walter-Scheel-Haus
• Umfassende Modernisierung Josefshaus
• Grunderwerb von Flächen im Park am Neumagen zur Umgestaltung des Radwegs
• Installation eines Skateparks

Bei den Maßnahmen wird die Stadt durch finanzielle Mittel des Landes aus der Städtebauförderung unterstützt.

Grundsätzlich wird gemäß § 143 Abs. 2 Baugesetzbuch bei allen Grundstücken im Sanierungsgebiet ein Sanierungsvermerk im Grundbuch eingetragen. Der Sanierungsvermerk hat keine unmittelbare rechtliche Wirkung, lediglich eine Informations- und Sicherungs-funktion für den Grundstücksverkehr. Mit der rechtswirksamen Sanierungssatzung ist eine Veränderung der Grundbucheintragungen nur mit Zustimmung der Stadt möglich. Der Eintrag wird nach Abschluss der Sanierung und Aufhebung der Sanierungssatzung wieder gelöscht.

Damit muss die Stadt genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge nach § 144 i. V. m. § 145 Baugesetzbuch sanierungsrechtlich genehmigen. Die Prüfung beinhaltet, ob Vorhaben oder Rechtsvorgänge die Sanierungsziele erschweren oder unmöglich machen. In diesem Fall ist die Genehmigung nach § 145 Baugesetzbuch zu versagen. Die Stadt besitzt durch diese Regelung eine Kontrollfunktion bei der Durchführung der Sanierung.
 
Die rechtlichen Folgen für die Grundstückseigentümer sind nachfolgend aufgeführt:
Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 Baugesetzbuch (Veränderungssperre) für

• die Durchführung von Vorhaben nach § 29 Baugesetzbuch; dies sind Vorhaben, die die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderungen von baulichen Anlagen zum Gegenstand haben,
• die Beseitigung baulicher Anlagen,
• die Vornahme erheblicher oder wesentlicher wertsteigernder Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind,
• die Teilung eines Grundstückes,
• sowie der Abschluss oder die Verlängerung schuldrechtlicher Vereinbarungen über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstückes, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr.

Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 Baugesetzbuch (Verfügungssperre) für

• die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstückes,
• die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts,
• die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts,
• den Abschluss eines schuldrechtlichen Vertrages, durch den eine Verpflichtung zu einem der vorgenannten Rechtsgeschäfte begründet wird.

Gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 3 Baugesetzbuch hat die Stadt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet ein allgemeines Vorkaufsrecht. Es ist zu beachten, dass die Ausübung des Vorkaufsrechtes durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein muss. Sie muss sich an den konkreten Erfordernissen der Sanierung orientieren und dazu beitragen, dass die besonderen Maßnahmen unterstützt werden, die zur Beseitigung der städtebaulichen Missstände erforderlich sind.

Ausgleichsbeträge sind seit 1987 fester Bestandteil des besonderen Städtebaurechts des Baugesetzbuches. Ist durch die Gesamtmaßnahme einer Sanierung ein sanierungsbedürftiges Stadtgebiet verbessert und erneuert worden, dann gewinnt dieses Gebiet wieder an Attraktivität. Das Baugesetzbuch schreibt vor, dass im umfassenden Sanierungsverfahren zur Finanzierung der Sanierungskosten Ausgleichsbeträge erhoben werden müssen, die den sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen entsprechen. Die Stadt ist gesetzlich dazu verpflichtet und hat keine Möglichkeit von der Erhebung abzusehen.

Ausgleichsbeträge werden von allen Grundstückseigentümern erhoben, die von der Sanierung begünstigt worden sind. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Konjunkturelle Bodenwertsteigerungen im Laufe des Sanierungsverfahrens werden nicht abgeschöpft. Grundlage für die Berechnung des Ausgleichsbetrags ist ein Gutachten über die sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen, das vom Gutachterausschuss oder von einem öffentlich bestellen und vereidigten Gutachter erstellt wurde. Auf den sich daraus ergebenden Ausgleichsbetrag können nach § 155 Abs. 1 Baugesetzbuch unter bestimmten Voraussetzungen Beträge angerechnet werden.
 
Da das Sanierungsverfahren „An der B3“ gemäß § 2 der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets unter Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a Baugesetzbuch durchgeführt wird, hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Stadt einen Ausgleichsbetrag gemäß § 154 Abs. 1 Baugesetzbuch in Geld zu entrichten.
 
In Bad Krozingen wurden die sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen gutachterlich von der öffentlich bestellen und vereidigten Gutachterin Frau Koch vom Gutachterbüro Dr. Koch Immobilienbewertung bestimmt. Das Gutachten ist Grundlage für die Berechnung des Bodenwerts und kann auf dieser Website heruntergeladen werden.
 
Der Ausgleichsbetrag ist spätestens mit dem Abschluss des Sanierungsverfahrens (Aufhebung der Sanierungssatzung) von der Stadt per Bescheid zu erheben. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit vor Abschluss der Sanierung den Ausgleichsbetrag gemäß § 154 Abs. 3 Baugesetzbuch vorzeitig und endgültig abzulösen und von einem Verfahrensabschlag von 20% zu profitieren. Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 10.10.2022 beschlossen, die vorzeitige Ablöse mit Verfahrensabschlag zuzulassen. Im Anschluss wurden im Dezember 2022 an alle betroffenen Eigentümer Erläuterungsschreiben versendet und diese im September 2023 nochmals auf die Möglichkeit aufmerksam gemacht.
 
Bis Ende April 2026 hatten betroffene Eigentümer die Möglichkeit, einen formlosen Antrag bei der Sanierungsstelle der Großen Kreisstadt Bad Krozingen über die vorzeitige Ablöse zu stellen. Alle Eigentümer, die die frühzeitige Ablöse nicht beantragt haben, werden per Bescheid zur Zahlung des Ablösebetrags aufgefordert. Das Bescheidverfahren wird voraussichtlich im dritten Quartal 2026 durchgeführt.

Grundstücksverkäufe im Sanierungsgebiet im umfassenden Verfahren müssen von der Stadt einer Kaufpreisprüfung § 153 Abs. 2 in Kombination mit § 145 Abs. 2 Baugesetzbuch unterzogen werden. Die Genehmigung ist ohne Ermessensspielraum zu versagen, wenn der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück den sanierungsunbeeinflussten Grundstückswert inklusive Bebauung nach § 153 Abs. 2 Baugesetzbuch wesentlich überschreitet.